Để đầu tư building hiệu quả, bạn cần biết lập bảng tính dòng tiền ròng một cách chính xác. Bài viết này mình (Đức Nhà Tốt) sẽ hướng dẫn với một ví dụ mẫu cụ thể để bạn dễ hình dung.
1. Xác định doanh thu cho thuê
Giả sử tòa nhà 5 tầng, mỗi tầng cho thuê 40 triệu đồng/tháng, tổng doanh thu tiềm năng khi lấp đầy 100% là 200 triệu đồng/tháng. Tuy nhiên, cần tính theo tỷ lệ lấp đầy thực tế, ví dụ 90% thì doanh thu thực khoảng 180 triệu/tháng.
2. Liệt kê chi phí vận hành
Các khoản chi phí cố định hàng tháng ví dụ: quản lý + bảo vệ + vệ sinh 25 triệu, điện nước khu chung 15 triệu, bảo trì dự phòng 10 triệu, thuế đất và bảo hiểm 8 triệu. Tổng chi phí vận hành khoảng 58 triệu/tháng.
3. Tính lãi vay (nếu có)
Nếu bạn vay 70% giá trị (giả sử vay 20 tỷ, lãi suất 10%/năm), tiền lãi hàng tháng khoảng 166 triệu/tháng. Đây là khoản chi phí lớn cần tính chính xác.
4. Tính dòng tiền ròng
Dòng tiền ròng = Doanh thu thực − Chi phí vận hành − Lãi vay. Trong ví dụ: 180 − 58 − 166 = −44 triệu/tháng. Nghĩa là với mức vay này, tòa nhà đang âm dòng tiền — bạn cần xem lại giá mua, giá thuê hoặc mức vay.
5. Bài học từ bảng tính mẫu
Ví dụ trên cho thấy: đừng để “doanh thu 200 triệu” đánh lừa. Sau khi trừ chi phí và lãi vay, dòng tiền có thể âm. Vì vậy, trước khi mua building, hãy lập bảng tính đầy đủ và thử nhiều kịch bản (lấp đầy 80%, 90%, lãi suất tăng…).
6. Góc nhìn thực tế từ Đức Nhà Tốt
Khi phân tích building cho khách, mình luôn lập bảng dòng tiền chi tiết và nhấn mạnh dòng tiền ròng dương là điều kiện bắt buộc. Một building “doanh thu khủng” nhưng dòng tiền âm là gánh nặng tài chính. Hãy luôn tính đủ và thử kịch bản xấu trước khi xuống tiền.
Kết luận
Lập bảng tính doanh thu, chi phí và dòng tiền ròng là kỹ năng bắt buộc khi đầu tư building. Chỉ dòng tiền ròng dương mới là lợi nhuận thực sự.
Bạn có thể đọc thêm: vận hành căn hộ dịch vụ, khai thác building hiệu quả và tỷ lệ lấp đầy tòa nhà. Xem toàn bộ các bài tư vấn cùng chủ đề tại chuyên mục cho thuê, vận hành và khai thác tài sản.
Bạn cần lập bảng dòng tiền cho building đang xem? Liên hệ Đức Nhà Tốt qua hotline 0903 95 66 39.
